2025-12-11 13:03

Инвестиции в коммерческую недвижимость и субаренда: двойной доход от одного актива

Все статьи iSpace

Почему коммерческая недвижимость - надежное вложение в 2026 году?

Коммерческая недвижимость - это актив, который работает на вас 24/7.

Средняя доходность от аренды коммерческой недвижимости в России колеблется от 8% до 13-15%, в зависимости от сегмента, с лидерами в складской и стрит-ритейл недвижимости, а офисные помещения демонстрируют более умеренные 8-10%, но с повышенной стабильностью, учитывая динамику рынка и ключевые ставки в 2024-2025 годах, которая существенно влияет на арендные ставки.

Доходность коммерческой недвижимости значительно опережает доходность в жилом сегменте, при этом стоимость самого актива со временем только растет.

Рост стоимости коммерческой недвижимости в России в 2024-2025 годах существенный и варьируется по сегментам: офисные и складские помещения продемонстрировали увеличение цен на продажу на 20-60% (в особенности в Москве), при этом арендные ставки повысились на 15-27% вследствие нехватки качественных площадей, высокой инфляции, подорожания строительства и развития электронной коммерции. Максимальный рост цен на продажу - производственные (+66.7%), торговые (+57.5%) и складские (+55.6%) объекты, а в Москве офисы класса А стали дороже на 26%.

Ключевые преимущества:

Стабильный денежный поток - долгосрочные договоры аренды
Защита от инфляции - арендные ставки индексируются от года к году при грамотном договоре
Рост стоимости актива - недвижимость дорожает
Низкая волатильность - меньше колебаний, чем на фондовом рынке

Субаренда: как заработать на чужой недвижимости

Что такое субаренда?

Юридически субаренда - это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или его часть. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.

Важно: В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта. Без документально подтвержденного согласия субаренда считается незаконной.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду?
Если это не запрещено собственником, можно пересдавать:

Жилые и коммерческие объекты
Помещения или их части
Здания и сооружения целиком
Земельные участки
Имущественные комплексы

Исключения: Государственные и муниципальные лесные участки, земельные участки в особых экономических зонах, а также объекты, где субаренда запрещена договором аренды.

Договор субаренды: ключевые особенности

Обязательное указание - в договоре прописывается, что недвижимость сдается не собственником
Срок действия - не может превышать срок основного договора аренды
Цели использования - должны соответствовать целям в основном договоре
Ответственность - субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор

Какую выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Типы объектов:

Торговые площади - высокая доходность в проходимых местах жилых комплексов и ТЦ
Офисные помещения - стабильный спрос в бизнес-центрах
Складские помещения - растущий спрос благодаря логистике

Для начинающих инвесторов лучше выбрать торговую недвижимость - ею проще управлять, а доходность сравнима с офисной.

Где покупать: современные кварталы vs старый фонд?

Современные кварталы

Преимущества

Простота выбора - легче найти и приобрести ликвидное помещение
Активный трафик - высокая пешеходная проходимость, особенно в районах с многоэтажной застройкой и плотным населением
Выгодная цена - наиболее привлекательные условия на этапе строительства, стоимость растет по мере приближения сдачи объекта
Современный дизайн - привлекательный внешний вид с витринным остеклением, высокими потолками и свободными планировками, подходящими для различных видов бизнеса
Новые коммуникации - все инженерные системы современные и надежные

Недостатки

Постепенное развитие - формирование трафика и инфраструктуры происходит поэтапно
Арендные каникулы - новые арендаторы часто запрашивают 1-3 месяца на проведение ремонтных работ

Старый фонд

Преимущества

Сложившаяся инфраструктура - густонаселенные районы с устоявшимся покупательским трафиком и развитой инфраструктурой

Недостатки

Ограниченный выбор арендаторов - основные торговые ниши часто уже заняты конкурентами
Неадаптированные помещения - объекты часто плохо приспособлены для коммерческой деятельности: отсутствует витринное остекление, низкие потолки, сложные (квартирные) планировки
Сложности с перепланировкой - чем старше здание, тем труднее получить согласование на изменения
Устаревшие коммуникации - электрические сети и системы водоснабжения часто требуют модернизации
Дополнительные вложения - техническое состояние помещений может потребовать значительных инвестиций в ремонт
Риск реновации - возможны сложности, если здание включено в программу реновации

Критерии выбора ликвидного объекта

1. Расположение и трафик
Стоимость помещения напрямую зависит от его видимости и проходимости.

Ключевые генераторы трафика:

Дороги и магистрали
Станции метро и остановки
Торговые и развлекательные центры
Учебные заведения

2. Плотность жилой застройки
Для небольшого бизнеса радиус охвата клиентов составляет 1,5 км. Чем больше жилых домов в этом радиусе, тем выше потенциальный спрос.

3. Конкурентное окружение
Изучите соседние торговые точки - это покажет уровень платежеспособности жителей и востребованные бизнес-ниши.

4. План развития территории
Узнайте, как будет меняться район: открытие новых станций метро, торговых центров, расширение дорог - все это повышает ликвидность объекта.

Практические шаги для инвестора после решения о покупке объекта коммерческой недвижимости

1. Поиск арендатора
Размещайте объявления на ЦИАН, "Авито", "Яндекс Недвижимости"
Не ждите завершения строительства - публикуйте объявления заранее
При необходимости обратитесь к профессиональным брокерам

2. Расчет окупаемости
Средний срок окупаемости инвестиций - 8-12 лет. При грамотном управлении можно сократить до 5-7 лет. Для консультации по управлению оставьте заявку на сайте iSpace.

3. Управление объектом
Решите, будете ли управлять недвижимостью самостоятельно или через управляющую компанию.

Заключение

Инвестиции в коммерческую недвижимость в сочетании с возможностью субаренды создают мощный инструмент для генерации пассивного дохода. Ключ к успеху - тщательный анализ объекта, понимание юридических нюансов и профессиональное управление.

Помните: каждая инвестиция требует индивидуального подхода. Консультируйтесь с юристами, изучайте рынок и не бойтесь начинать с малого - даже небольшие объекты могут приносить стабильный доход.

Статья подготовлена на основе анализа рынка и юридических экспертиз. Перед инвестированием рекомендуем проконсультироваться со специалистами.

Все статьи iSpace