Все статьи iSpace
Почему коммерческая недвижимость - надежное вложение в 2026 году?
Коммерческая недвижимость - это актив, который работает на вас 24/7.
Средняя доходность от аренды коммерческой недвижимости в России колеблется от 8% до 13-15%, в зависимости от сегмента, с лидерами в складской и стрит-ритейл недвижимости, а офисные помещения демонстрируют более умеренные 8-10%, но с повышенной стабильностью, учитывая динамику рынка и ключевые ставки в 2024-2025 годах, которая существенно влияет на арендные ставки.
Средняя доходность от аренды коммерческой недвижимости в России колеблется от 8% до 13-15%, в зависимости от сегмента, с лидерами в складской и стрит-ритейл недвижимости, а офисные помещения демонстрируют более умеренные 8-10%, но с повышенной стабильностью, учитывая динамику рынка и ключевые ставки в 2024-2025 годах, которая существенно влияет на арендные ставки.
Доходность коммерческой недвижимости значительно опережает доходность в жилом сегменте, при этом стоимость самого актива со временем только растет.
Рост стоимости коммерческой недвижимости в России в 2024-2025 годах существенный и варьируется по сегментам: офисные и складские помещения продемонстрировали увеличение цен на продажу на 20-60% (в особенности в Москве), при этом арендные ставки повысились на 15-27% вследствие нехватки качественных площадей, высокой инфляции, подорожания строительства и развития электронной коммерции. Максимальный рост цен на продажу - производственные (+66.7%), торговые (+57.5%) и складские (+55.6%) объекты, а в Москве офисы класса А стали дороже на 26%.
Ключевые преимущества:
- Стабильный денежный поток - долгосрочные договоры аренды
- Защита от инфляции - арендные ставки индексируются от года к году при грамотном договоре
- Рост стоимости актива - недвижимость дорожает
- Низкая волатильность - меньше колебаний, чем на фондовом рынке
Субаренда: как заработать на чужой недвижимости
Что такое субаренда?
Юридически субаренда - это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или его часть. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.
Юридически субаренда - это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или его часть. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.
Важно: В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта. Без документально подтвержденного согласия субаренда считается незаконной.
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду?
Если это не запрещено собственником, можно пересдавать:
Исключения: Государственные и муниципальные лесные участки, земельные участки в особых экономических зонах, а также объекты, где субаренда запрещена договором аренды.
Договор субаренды: ключевые особенности
Если это не запрещено собственником, можно пересдавать:
- Жилые и коммерческие объекты
- Помещения или их части
- Здания и сооружения целиком
- Земельные участки
- Имущественные комплексы
Исключения: Государственные и муниципальные лесные участки, земельные участки в особых экономических зонах, а также объекты, где субаренда запрещена договором аренды.
Договор субаренды: ключевые особенности
- Обязательное указание - в договоре прописывается, что недвижимость сдается не собственником
- Срок действия - не может превышать срок основного договора аренды
- Цели использования - должны соответствовать целям в основном договоре
- Ответственность - субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор
Какую выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?
Типы объектов:
Для начинающих инвесторов лучше выбрать торговую недвижимость - ею проще управлять, а доходность сравнима с офисной.
Типы объектов:
- Торговые площади - высокая доходность в проходимых местах жилых комплексов и ТЦ
- Офисные помещения - стабильный спрос в бизнес-центрах
- Складские помещения - растущий спрос благодаря логистике
Для начинающих инвесторов лучше выбрать торговую недвижимость - ею проще управлять, а доходность сравнима с офисной.
Где покупать: современные кварталы vs старый фонд?
Современные кварталы
Преимущества
Недостатки
Современные кварталы
Преимущества
- Простота выбора - легче найти и приобрести ликвидное помещение
- Активный трафик - высокая пешеходная проходимость, особенно в районах с многоэтажной застройкой и плотным населением
- Выгодная цена - наиболее привлекательные условия на этапе строительства, стоимость растет по мере приближения сдачи объекта
- Современный дизайн - привлекательный внешний вид с витринным остеклением, высокими потолками и свободными планировками, подходящими для различных видов бизнеса
- Новые коммуникации - все инженерные системы современные и надежные
Недостатки
- Постепенное развитие - формирование трафика и инфраструктуры происходит поэтапно
- Арендные каникулы - новые арендаторы часто запрашивают 1-3 месяца на проведение ремонтных работ
Старый фонд
Преимущества
Недостатки
Преимущества
- Сложившаяся инфраструктура - густонаселенные районы с устоявшимся покупательским трафиком и развитой инфраструктурой
Недостатки
- Ограниченный выбор арендаторов - основные торговые ниши часто уже заняты конкурентами
- Неадаптированные помещения - объекты часто плохо приспособлены для коммерческой деятельности: отсутствует витринное остекление, низкие потолки, сложные (квартирные) планировки
- Сложности с перепланировкой - чем старше здание, тем труднее получить согласование на изменения
- Устаревшие коммуникации - электрические сети и системы водоснабжения часто требуют модернизации
- Дополнительные вложения - техническое состояние помещений может потребовать значительных инвестиций в ремонт
- Риск реновации - возможны сложности, если здание включено в программу реновации
Критерии выбора ликвидного объекта
1. Расположение и трафик
Стоимость помещения напрямую зависит от его видимости и проходимости.
Ключевые генераторы трафика:
2. Плотность жилой застройки
Для небольшого бизнеса радиус охвата клиентов составляет 1,5 км. Чем больше жилых домов в этом радиусе, тем выше потенциальный спрос.
3. Конкурентное окружение
Изучите соседние торговые точки - это покажет уровень платежеспособности жителей и востребованные бизнес-ниши.
4. План развития территории
Узнайте, как будет меняться район: открытие новых станций метро, торговых центров, расширение дорог - все это повышает ликвидность объекта.
1. Расположение и трафик
Стоимость помещения напрямую зависит от его видимости и проходимости.
Ключевые генераторы трафика:
- Дороги и магистрали
- Станции метро и остановки
- Торговые и развлекательные центры
- Учебные заведения
2. Плотность жилой застройки
Для небольшого бизнеса радиус охвата клиентов составляет 1,5 км. Чем больше жилых домов в этом радиусе, тем выше потенциальный спрос.
3. Конкурентное окружение
Изучите соседние торговые точки - это покажет уровень платежеспособности жителей и востребованные бизнес-ниши.
4. План развития территории
Узнайте, как будет меняться район: открытие новых станций метро, торговых центров, расширение дорог - все это повышает ликвидность объекта.
Практические шаги для инвестора после решения о покупке объекта коммерческой недвижимости
1. Поиск арендатора
Размещайте объявления на ЦИАН, "Авито", "Яндекс Недвижимости"
Не ждите завершения строительства - публикуйте объявления заранее
При необходимости обратитесь к профессиональным брокерам
2. Расчет окупаемости
Средний срок окупаемости инвестиций - 8-12 лет. При грамотном управлении можно сократить до 5-7 лет. Для консультации по управлению оставьте заявку на сайте iSpace.
3. Управление объектом
Решите, будете ли управлять недвижимостью самостоятельно или через управляющую компанию.
1. Поиск арендатора
Размещайте объявления на ЦИАН, "Авито", "Яндекс Недвижимости"
Не ждите завершения строительства - публикуйте объявления заранее
При необходимости обратитесь к профессиональным брокерам
2. Расчет окупаемости
Средний срок окупаемости инвестиций - 8-12 лет. При грамотном управлении можно сократить до 5-7 лет. Для консультации по управлению оставьте заявку на сайте iSpace.
3. Управление объектом
Решите, будете ли управлять недвижимостью самостоятельно или через управляющую компанию.
Заключение
Инвестиции в коммерческую недвижимость в сочетании с возможностью субаренды создают мощный инструмент для генерации пассивного дохода. Ключ к успеху - тщательный анализ объекта, понимание юридических нюансов и профессиональное управление.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в сочетании с возможностью субаренды создают мощный инструмент для генерации пассивного дохода. Ключ к успеху - тщательный анализ объекта, понимание юридических нюансов и профессиональное управление.
Помните: каждая инвестиция требует индивидуального подхода. Консультируйтесь с юристами, изучайте рынок и не бойтесь начинать с малого - даже небольшие объекты могут приносить стабильный доход.
Статья подготовлена на основе анализа рынка и юридических экспертиз. Перед инвестированием рекомендуем проконсультироваться со специалистами.
Все статьи iSpace